Der neue Präsident der USA wird in der Wirtschaft einiges bewegen. Ob zum Guten oder zum Schlechten, das bleibt abzuwarten. Nicht abwarten sollten hingegen alle, deren Baufinanzierung ausläuft. Für sie gibt es viel zu tun.

Was der neue Mann im Weißen Haus für den Dollar, die Inflationsrate und die Weltwirtschaft bedeutet, ist derzeit schwer vorherzusagen. Eines aber scheint so gut wie sicher: Die US-Notenbank FED wird die Zinsen weiter anheben – nicht zuletzt, weil die Inflationsrate der Vereinigten Staaten bereits seit September 2016 die 1,5-Prozent-Marke konstant überschritten hat.

In Europa liegt die Teuerungsquote bei 1,1, in Deutschland bei 1,7 Prozent. Das ist seit langer Zeit ein Ausreißer nach oben. Bedeutet das, dass auch hiesige Bauherren mit höheren Zinsen für ihre Hypothekendarlehen rechnen müssen?

Zinserhöhung ist absehbar

Mittelfristig ist eine solche Entwicklung zu erwarten. Noch bleibt aber eine Menge Zeit, laufende Baufinanzierungen anzupassen und sich die aktuellen Konditionen auch für die Zukunft zu sichern – und die können sich wahrlich sehen lassen: Mitte Dezember hat die FMH bereits darauf hingewiesen, dass sich Hypothekenzinsen ab Januar wieder verbilligen  werden. Wir haben recht behalten. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren zahlen Kunden – im Vergleich zu Dezember 2016 – heute im Schnitt  0,05 Prozentpunkte weniger (FMH-Index), bei 20 Jahren fest beträgt der Abschlag sogar 0,10 Prozentpunkte.

Dieser Abwärtstrend wird noch ein paar Wochen anhalten. Wenn allerdings die Zinserhöhungen in den USA beginnen und die Inflationsraten im Euroraum sich um die 1,5 Prozent einpendeln, dürften die extremen Niedrigzinsen auch in Europa der Vergangenheit angehören. Wir erwarten zwar keine dramatischen Sprünge von zwei auf drei Prozent oder mehr, doch das Niveau wird auf jeden Fall steigen.

Anschlussfinanzierung sichern

Bauherren, die ihre Finanzierung auch in Zukunft möglichst preiswert gestalten wollen, sollten deshalb schon heute über Anschluss- beziehungsweise Forward-Darlehen nachdenken. Ein Forward-Vergleich inklusive allen Aufschlägen kann dabei sehr nützlich sein.

Anschlussdarlehen

Von Anschlussdarlehen spricht man, wenn die Zinsbindung des Ursprungskredits in sechs bis zwölf Monaten ausläuft. Banken bieten in solchen Konstellationen oft dieselben Konditionen an wie für Neuverträge; das heißt, sie verlangen keine zusätzlichen Zinsaufschläge. Eine Selbstverständlichkeit ist diese Fairness allerdings nicht. Kunden sollten daher mindestens ein, besser zwei oder drei Vergleichsangebote einholen und nicht einfach bei ihrer Hausbank das Anschlussdarlehen abschließen. Ein Wechsel des Geldgebers kann sich aber auch aus einem anderen Grund lohnen: Banken legen bei Bestandskunden den ursprünglichen Beleihungswert der Immobilie zugrunde und nicht das neue Verhältnis von Wert des Hauses zur restlichen Darlehenshöhe. Allein dadurch kann sich eine enorme Zinsdifferenz ergeben - etwa, weil der Immobilienwert inzwischen deutlich gestiegen, während die Darlehenssumme logischerweise gesunken ist. Grundbuchkosten für den Bankwechsel sind in den meisten Fällen sehr gering, wenn die Grundschuldeintragungen an die neue Bank abgetreten werden. Die bisherige Bank kann die Abtretung nicht verweigern.

Forward-Darlehen

Mit einem solchen Vertrag sichern sich die Kunden die aktuellen Zinssätze lange im Voraus. Forward-Darlehen können bis zu fünf Jahre vor Auslaufen des Ursprungskredits abgeschlossen werden. Diesen Service lassen sich die Banken mit Zinsaufschlägen bezahlen. Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufpreis. Ein Forward-Darlehen lohnt sich deshalb nur, wenn die Zinsen zum Zeitpunkt des tatsächlichen Darlehensendes höher sind als die Sätze, die der Kunde aktuell bezahlt – zuzüglich Forward-Aufschlag. Ein Restrisiko, am Ende des Tages zu viel gezahlt zu haben, bleibt also. Denn die Aufschläge machen sich durchaus bemerkbar: Bei einer Vorlaufzeit von zwölf Monaten liegt der durchschnittliche Forward-Aufschlag derzeit bei 0,07 Prozentpunkten. Bei 24 Monaten sind es 0,28 Prozentpunkte, bei 36 Monaten  0,51 Prozentpunkte, bei 48 Monaten 0,65 Prozentpunkte und bei 60 Monaten Vorlaufzeit sogar 0,81 Prozentpunkte. Das ist kein Pappenstiel. Dafür aber sichern sich Kunden die aktuellen Zinsen und haben durch den neuen Vertrag keine Zusatzkosten – denn die werden ebenfalls durch den Forward-Aufschlag abgegolten.

Ganz ohne Pokern geht es nicht

Wann der beste Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens ist, lässt sich nie mit 100-prozentiger Gewissheit sagen. Fest steht aber: Wer glaubt, dass die Hypothekenzinsen in den kommenden 5 Jahren bei 20 Jahren fest von derzeit rund zwei Prozent (bestes Angebot 1,73 Prozent) auf 2,81 Prozent steigen werden, der könnte und sollte zeitnah ein Forward-Darlehen abschließen.

Sollte sich die Annahme doch als falsch erweisen, ist der Zins in jedem Fall nicht sehr weit entfernt von möglichen späteren tagesaktuellen Zinsangeboten. Angesichts der extrem niedrigen Zinsen ist der Spielraum nach unten sehr begrenzt, wohingegen nach oben fast unbegrenzt Luft ist.

Für eine zeitnahe Entscheidung spricht auch, dass Veränderungen nach oben oft sehr schnell passieren, der Hypothekenzins sich also innerhalb von einer Woche durchaus von 0,25 auf bis zu 0,5 Prozentpunkte erhöhen kann und man sich dann erst recht ärgert, nicht vorher reagiert zu haben.

Fazit: Kunden stellen sich durch eine schnelle Unterschrift unter ein Anschlussdarlehen ohne Angebotsvergleich schlechter als mit einem gezielt ausgesuchten Forward-Darlehen, das vielleicht am Ende ein paar Monate zu früh abgeschlossen wurde.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.