Immobilienkredite mit flexibler Tilgung bieten Vorteile. Allerdings kosten sie auch ein wenig mehr. Ob sich ein solcher Kredit wirklich lohnt, hängt immer vom Einzelfall ab. Worauf es ankommt.

Niemand weiß, welchen Lauf das Leben nimmt. Daher kann es zum Nachteil sein, gegebenenfalls über Jahre oder Jahrzehnte hinweg einen Immobilienkredit zu starren Rückzahlungsbedingungen abzustottern. Besser ist es, sich von vornherein flexible Tilgungsmöglichkeiten bei der Bank zu sichern. Das bietet durchaus Vorteile.

"Mit einer variablen Rate können zum Beispiel junge Familien die Kreditbelastung nach der Geburt eines Kindes bis aufs Minimum herabsetzen", sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Die Rate lässt sich dann problemlos wieder aufstocken, wenn ein Partner nach der Elternzeit wieder seine berufliche Tätigkeit aufnimmt. Auch nach einer Gehaltserhöhung kann die Darlehensrate erhöht werden.

Tilgungswahlrecht hat Sinn bei Verkauf

Wenn indes der Kreditnehmer seinen Job verliert und mehrere Monate arbeitslos ist, ist bei einem flexiblen Immobilienkredit eine Reduzierung der Rate möglich. "Solche variablen Tilgungssatzveränderungen bieten einige Kreditinstitute ohne zusätzliche Kosten", erklärt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Bremen. "Andere verlangen dafür einen Zinsaufschlag von bis zu 0,63 Prozent."

Ratsam ist es, sich von vornherein Sondertilgungsmöglichkeiten einräumen zu lassen. So können etwa Zusatzeinnahmen wie Weihnachtsgeld oder Bonuszahlungen genutzt werden, um den Kredit zu tilgen. "Das rechnet sich, da dadurch Zinsen gespart werden", so Oelmann. Zudem wird die Kreditlaufzeit verringert.

Kreditnehmer sollten die Option wählen, jedes Jahr eine Sondertilgung bis zu fünf Prozent tätigen zu können, empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. Eine Sondertilgung in dieser Höhe dürfte bei den meisten Banken kostenfrei sein. Möglich ist auch eine Sondertilgung von bis zu zehn Prozent pro Jahr. "Das ist aber bei einigen Banken mit einem Zinsaufschlag verbunden", so Herbst.

"Tilgungswahlrechte zahlen sich auch aus, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie bereits vor dem Ende der Zinsbindung verkauft", betont Sahr. So dürfen Banken unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern. Das ist dann der Fall, wenn die Geldinstitute das vorzeitig zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt nicht mehr zum Darlehenszinssatz anlegen können. "Bei flexiblen Krediten fällt die Entschädigung regelmäßig um einige Tausend Euro niedriger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung", so Sahr.

Lange Zinsfestschreibung empfohlen

Einige wenige Banken bieten auch Immobilienkredite mit freier Kündigungsoption an. Hierbei hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, das Darlehen nach zwei oder drei Jahren Laufzeit komplett ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen. "Unter dem Strich rechnet sich das aber nicht unbedingt, weil dafür hohe Zinsaufschläge verlangt werden", sagt Herbst.

Ähnlich sieht es Oelmann. Zwar kann der Kreditnehmer nach den zwei bis drei Jahren möglicherweise auf ein günstigeres Darlehen umschulden. "Ob diese Zinsersparnis den gezahlten Zinsaufschlag ausgleicht, ist allerdings fraglich", sagt die Verbraucherschützerin. Sollten die Zinsen steigen, ist aus Sicht von Sahr die Kündigungsoption kaum noch etwas wert. So macht eine Umschuldung bei gestiegenen Zinsen wenig Sinn.

Wer sich für einen flexiblen Immobilienkredit entscheidet, sollte darauf achten, dass die Tilgungsrechte im Kreditvertrag präzise beschrieben werden, wie Sahr betont. Im Blick haben sollten Kreditnehmer vor allem Einschränkungen im Vertrag. "Sondertilgungen sind beispielsweise oft nur zu bestimmten Terminen, nur nach Vorankündigung oder ab einer bestimmten Mindestsumme erlaubt", so Sahr. Generell gilt: "Spätestens zum Renteneintritt sollte die Immobilienfinanzierung abgeschlossen sein", betont Oelmann.

Von Zinsabsicherungsverträgen ist abzuraten

Finanzexperte Herbst empfiehlt Kreditnehmern grundsätzlich, bei ihrem Darlehensvertrag eine lange Zinsfestschreibung - möglichst 20 Jahre fest - bei maximaler Flexibilität in der Rückzahlung zu wählen. Abzuraten ist von Zinsabsicherungsverträgen. "Solche Konstrukte bringen nur dem Vermittler in Form einer erhöhten Provision einen Vorteil, aber nicht dem Kunden", sagt Herbst.

Bei der Ermittlung der monatlichen Rate sollte mit spitzem Stift kalkuliert werden. "Wer sich hier überschätzt, läuft Gefahr, die Rate nach ein paar Jahren nicht begleichen zu können", betont Oelmann. Sie rät, dass die Rate maximal 30 Prozent vom Nettoeinkommen betragen sollte. Vor Darlehensabschluss sollten immer mehrere Kreditangebote eingeholt werden - und zwar neben der Hausbank auch von anderen Geldinstituten. Die Angebote sollten dann in Ruhe und im Detail miteinander verglichen werden.

Ebenfalls wichtig: Vor einem Gespräch mit dem kreditgebenden Geldinstitut sollten Verbraucher eine Selbstauskunft bei der Schufa einholen. Diese Auskunft kann entscheidend dafür sein, ob eine Bank einen Immobilienkredit gewährt oder nicht. "Stellen Verbraucher fest, dass die Selbstauskunft fehlerhaft ist, sollten sie eine Korrektur der Daten veranlassen", rät Oelmann.

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