Der Immobilienmarkt brummt. Keine schlechte Zeit also, die eigenen Bleibe zu versilbern. Doch der Immobilienverkauf ist kein Selbstläufer. Besitzer von Eigenheimen sollten die finanziellen Risken nicht unterschätzen. Die Stiftung Warentest gibt wertvolle Tipps.

Die niedrigen Zinsen treiben die Preise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke weiter nach oben. Vor allem in Ballungsräumen lässt sich mit dem Verkauf der eigenen Immobilie Geld verdienen. Viel Geld, wie Banken, Makler und Bausparkasse versprechen. Sprich, es herrscht Goldgräberstimmung. Doch Interessierte sollten die finanziellen Risiken eines Verkaufs nicht unterschätzen, mahnt die Stiftung Warentest.

Denn hohe Steuern oder Strafzahlungen für einen vorzeitigen Kreditausstieg (Vorfälligkeitsentschädigung an das Kreditinstitut) können den Verkaufserlös erheblich schmälern. Wer eine vermietete Immobilie weniger als 10 Jahre nach dem Ankauf losschlägt, muss die Differenz aus Anschaffungswert und Verkaufserlös versteuern.

Und dennoch: Wer gut plant und Geduld mitbringt, kann durchaus punkten. Nicht zuletzt die Bundesbank hält Wohnimmobilien für "überaus hoch bewertet". Demnach waren die Preise 2015 zehn bis zwanzig Prozent zu hoch, zumindest in deutschen Städten, gemessen an wirtschaftlichen Faktoren wie den erzielbaren Mieten. Was wiederum kaufwillige Renditejäger zu intensiven Verhandlungen veranlasst, worauf sich Verkäufer einstellen sollten. Also Nerven bewahren und nicht das erstbeste Angebot annehmen.

Zu lange gewartet sollte aber auch nicht werden, denn niemand weiß, wie lange der Boom ahält. Steigen die Zinsen, wird sich der Markt langfristig beruhigen. Auch weil Käufer wegen der höheren Zinsbelastung nicht länger bereit sind, Höchstpreise zu zahlen. 

Damit für die Immobilie ein möglichst guter Preis erzielt wird, sollten Verkaufswillge laut Warentest Folgendes beherzigen: 

Tipp 1

Alle nötigen Unterlagen zusammentragen, die für Makler oder potenzielle Käufer relevant sind. Dazu gehört auch ein Energieausweis und der Grundbuchauszug. Soll die Immobilie ohne Hilfe über ein einschlägiges Portal verkauft werden, sollte die Präsentation via Fotos ansprechend und die gemachten Angaben unbedingt korrekt sein.

Tipp 2

Um den Wunschpreis festzulegen, sollten sich potenzielle Verkäufer einen Überblick über den ungefähren Wert der Immobilie machen. Hierzu können Durchschnittswerte aus Datenbanken und Marktberichten sowie Preise, die in der Nachbarschaft kursieren, berücksichtigt werden. Wichtig ist jedoch, hierbei nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen: Eine nicht sanierte Wohnung ohne Balkon ist nicht so viel wert wie die Luxusbleibe nebenan. Denn wer ein realistisches Angebot abgibt, verkauft meist schneller und zu einem besseren Preis als jene, die mit überhöhten Forderungen auf den großen Reibach hoffen. 

Außerdem sollte bedacht werden, das unvermietete Wohnungen besser zu verkaufen sind als vermietete. Gegebenfalls kann es lohnen, Mieter mit einer Abfindung zu einem Auszug zu bewegen.

Tipp 3

Beim Zusammenstellen des Verkaufsexposés kann es Sinn ergeben, dieses von einem Dienstleister anfertigen zu lassen. Noch bequemer ist es, sich gleich an einen Makler zu wenden - aber auch deutlich teurer, werden hier doch bis zu 7,14 Prozent des Verkaufspreises fällig. Zu zahlen vom Verkäufer oder auch zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer. Ob dies immer sinnvoll ist, darf zumindest in Boomstädten bezweifelt werden. Hier kann zum Beispiel eine Anfrage beim eigenen Mieter oder bei den Miteigentümern schon zum ungeteilten Erfolg führen.

Wichtig zu wissen: Etwaige Mängel am Verkaufsobjekt sollten keinesfalls verschwiegen werden. Andernfalls drohen dem Verkäufer hohe Schadenersatzforderungen, mitunter sogar eine Rückabwicklung des Kaufvertrages.