Mit offenen Immobilienfonds können Anleger in Betongold investieren, auch wenn das Geld für ein eigenes Haus fehlt. Trotz hoher Kaufpreise erwirtschaften die Fonds derzeit noch eine stabile Rendite.

Immobilien sind bei Investoren als Renditeobjekt begehrt. Doch die Preise steigen seit Jahren, wodurch schon bei dem einen oder anderen der Traum vom eigenen Häuschen geplatzt sein dürfte. Bei wem das Geld nicht für den Kauf einer eigenen Immobilie reicht, der kann immerhin mit offenen Immobilienfonds in Betongold investieren. "Sie sind zum Beispiel für Personen interessant, die keine eigene Immobilie besitzen und dennoch am derzeitigen Immobilienboom teilhaben wollen", sagt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Bremen.

Für die Altersvorsorge oder den Vermögensaufbau ist es sinnvoll, das Geld auf mehrere Anlageklassen zu verteilen. Immobilienfonds sind - je nach Risikoprofil - eine Möglichkeit dazu. Anteile an Immobilienfonds gibt es schon gegen kleine Beträge zwischen 50 und 100 Euro.

2,7 Prozent Rendite

"Die Fonds legen das von den Anlegern investierte Geld überwiegend in gewerblich genutzte Immobilien an - vor allem im Bereich Büro, Handel und Gewerbe", erklärt Alexander Kestler, Experte des Fondsverbands BVI. Nur selten investieren sie dagegen in Wohnimmobilien.

Immobilienfonds sind durch den Immobilienboom derzeit begehrt. 2017 erreichte das Fondsvermögen einen neuen Höchststand. Und bis Ende Oktober 2018 investierten Anleger in Deutschland laut BVI rund 5,9 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds. Nach den Mischfonds waren sie damit in dem Zeitraum die beliebteste Anlageklasse unter den offenen Publikumsfonds.

Interessant sind offene Immobilienfonds, weil sie in den vergangenen Jahren eine recht konstante Rendite erzielten, wie die Ratingagentur Scope errechnete. 2017 lag demnach die durchschnittliche Rendite – nach Abzug von Steuern und Kosten - bei 2,7 Prozent. Ähnlich waren die Ergebnisse bereits in den Jahren davor. Die Rendite ergibt sich insbesondere aus drei Faktoren: der Wertänderung der Immobilien des Fonds, dem Gewinn aus den Mieteinnahmen und den Zinseinnahmen der Liquidität, das der Fonds für Käufe und Investitionen hält, erklärt Sonja Knorr, Analystin bei Scope.

Derzeit profitieren die Fonds vor allem von der Wertsteigerung der Immobilien. "Gutachter bewerten regelmäßig den Wert der Immobilien. Das angewandten Bewertungsverfahren gleicht Preisspitzen aus. Die Schätzung fällt dadurch in der Regel recht konservativ aus, reagiert also langsamer und weniger heftig auf einen Preisanstieg oder Preisverfall", erklärt Knorr. Gerade weil die Objekte, die bereits lange im Bestand sind, vergleichsweise konservativ bewertet sind, sei bei den aktuell hohen Kaufpreisen durchaus noch ein Wertanstieg möglich. Sollten die Kaufpreise dagegen fallen, würde sich die zurückhaltende Bewertung der Immobilien auszahlen. Ausgenommen davon sind jedoch neu angekaufte Objekte, da sie auf einem deutlich höheren Preisniveau erworben wurden.

Passiv gemanagter Immobilienfonds günstiger

Noch haben die Mieten außerdem die Entwicklung der Kaufpreise nicht ganz nachvollzogen. Sollte der Mietpreis aber weiter aufholen, steckt auch dort laut Knorr noch Renditepotenzial. Eine schlechte Konjunktur könnte dagegen Büros leer stehen lassen und auf die Renditen der Fonds drücken.

Das zurückhaltende Bewertungsverfahren von Gebäuden sorgt auch dafür, dass Immobilienfonds auf einem zu heißen Markt Objekte nicht zu teuer einkaufen, sagt BVI-Experte Kestler. Ein von Gutachtern festgestellter Wert darf beim Kauf nicht oder nur unwesentlich überschritten werden. "Durch das historisch hohe Preisniveau haben Fonds derzeit mitunter Schwierigkeiten, attraktive Immobilien zu erwerben. Einige Anbieter beschränken die Annahme neuer Mittel, damit kein Geld reinkommt, das sie nicht mehr sinnvoll investieren können."

Auch bei Immobilienfonds sind Verluste nicht ausgeschlossen, mahnt Oelmann. "Es ist auch noch nicht lange her, dass viele Immobilienfonds geschlossen und aufgelöst werden mussten und Anleger dadurch viel Geld verloren haben. Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass ein Investment in Immobilien langfristig angedacht ist."

Das gilt auch wegen der Kosten. Der Ausgabeaufschlag von aktiv gemanagten Fonds beträgt oft stattliche fünf Prozent, die Verwaltungskosten jährlich mitunter ein Prozent. Je länger ein Anleger die Anteile hält, desto weniger fällt der Ausgabeaufschlag ins Gewicht.

"Kostengünstiger ist der Kauf passiv gemanagter Immobilienfonds mit nur rund der Hälfte der Verwaltungskosten oder der Kauf über Online-Fondsvermittler. Dort ist der Erwerb mit hohem Rabatt möglich", empfiehlt Oelmann. Anleger sollten außerdem darauf achten, dass der Fonds ein hohes Fondsvolumen hat und eher europaweit anlegt, um dem zusätzlichen Fremdwährungsrisiko zu entgehen.

Ein weiteres und nicht zu unterschätzendes Risiko sei, wenn ein Fonds geschlossen werden muss, erklärt die Expertin. "Bei unerwartet hohen Mittelabflüssen, die über die Liquiditätsreserve hinausgehen, müsste ein Fonds von dem einen auf den anderen Tag Immobilien verkaufen." Das sei oft nicht möglich und könne zur Folge haben, dass die Fonds geschlossen und unter Umständen unter Verlusten aufgelöst werden müssen. Anleger kommen dann nicht mehr oder nur mit Verlusten wieder an ihr investiertes Geld.

So ist es in der Finanzkrise passiert. Als Reaktion hat der Gesetzgeber einige Änderungen beschlossen. Damit Anleger nicht mehr gleichzeitig zu viel Geld abziehen können, gibt es heute für Anteile an offenen Immobilienfonds eine Haltefrist von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von einem Jahr.