Betongold für wenig Geld Immobilienaktien schlagen Immobilien
04.09.2018, 12:55 Uhr
Vielerorts steigen die Kaufpreise schneller als die Mieten.
(Foto: picture alliance / Frank Rumpenh)
Wohnungen und Häuser sind in deutschen Metropolen mittlerweile so teuer, dass sich der Kauf und eine Fremdvermietung kaum noch rechnen. Bessere Renditen liefern Immobilienaktien.
Angesichts rekordhoher Preise für Anleihen und Immobilien kommen Anleger kaum daran vorbei, einen Teil ihrer liquiden Mittel auch in Aktien anzulegen. Zehnjährige Bundesanleihen werfen gerade einmal 0,3 Prozent Zinsen ab, was angesichts der Inflation für einen realen Vermögensverlust sorgt. Bei fremdvermieteten Immobilien sieht es nur wenig besser aus. Bei Quadratmeterpreisen von 4000 Euro aufwärts liefern sie nach Zinsen und Nebenkosten häufig nur noch Renditen im Bereich von zwei Prozent. Das entspricht gerade einmal der Inflationsrate. Dann schon lieber Dividendentitel.
Da aber seit Jahresanfang die Risiken für die Finanzmärkte deutlich zugenommen haben - zu nennen sind hier zum Beispiel drohende Handelskriege, der Konflikt mit dem Iran um dessen Atomprogramm oder der Streit zwischen den USA und der Türkei - ergibt es durchaus Sinn, sich auch im Aktienbereich etwas defensiver aufzustellen. Eine Möglichkeit hierzu bieten Anteilsscheine von Immobiliengesellschaften.
Dabei sind verschiedene Subbereiche zu unterscheiden. Projektentwickler konzipieren, planen und erstellen in der Regel größere Wohneinheiten. Das Geschäft ist weniger gut kalkulierbar als bei anderen Immobiliengesellschaften. Außerdem gibt es Betreiber von Gewerbeimmobilien, die beispielsweise Einkaufszentren vermieten. Hier besteht die Gefahr, dass der sich ausbreitende Online-Handel das Geschäft belastet. In den USA spricht man schon von einem regelrechten Mall-Sterben.
Am besten geeignet sind sogenannte Bestandshalter. Hierbei handelt es sich um Gesellschaften, die meistens umfangreich Wohnungen im Portfolio halten und diese vermieten. Die Bestandshalter profitieren gleich von mehreren Trends. Obwohl die Bautätigkeit gestiegen ist, wächst die Nachfrage vor allem nach Wohnungen noch immer stärker als das Angebot. Der Grund hierfür ist vor allem der Zuzug von Menschen aus dem Ausland. Außerdem wollen die Bürger mehr Platz. Im Jahr 1990 begnügten sich die Deutschen noch mit knapp 35 Quadratmetern Wohnraum pro Kopf, heute sind es schon über zehn Quadratmeter mehr. Der Nachfrageüberhang dürfte die Wohnungspreise nach unten halbwegs absichern.
Erheblicher Nachholbedarf
Der Clou bei den Immobilien-Bestandshaltern ist jedoch, dass sie in den kommenden Jahren voraussichtlich mit weiter anziehenden Einnahmen rechnen können. Denn die Mieten sind in den vergangenen Jahren zwar spürbar gestiegen, jedoch deutlich langsamer als die Kaufpreise. So sind zwar die Mieten beispielsweise in Berlin nach einer Auswertung der Immobilien-Plattform Immowelt in den vergangenen zehn Jahren um durchschnittlich 104 Prozent nach oben geschossen. Die Kaufpreise haben sich aber deutlich stärker erhöht.
Allein im vergangenen Jahr haben sich Mietwohnhäuser in der Hauptstadt um 16 Prozent verteuert. In angesagten Szenevierteln wie Friedrichshain, Prenzlauer Berg oder Schöneberg sind die Kaufpreise nur in den fünf Jahren von 2012 bis 2017 um zum Teil mehr als 90 Prozent gestiegen.
In anderen Städten wie Hamburg, Düsseldorf, Leipzig oder Frankfurt/Main sind die Mieten zwar weniger stark als in Berlin geklettert. Die Werte liegen hier zwischen 35 und 49 Prozent. Auch hier ist das aber deutlich weniger als der Anstieg der Kaufpreise. So gesehen besteht bei den Mieten trotz der Erhöhungen der vergangenen Jahre Nachholpotenzial - Mietpreisbremse hin oder her.
Immobilien-Bestandshalter sind bekannt dafür, meistens einen guten Teil ihrer Einnahmen an ihre Anteilseigner weiterzureichen. Obwohl die entsprechenden Aktien in den zurückliegenden Jahren schon sehr gut gelaufen sind, liegen die Dividendenrenditen noch immer im Bereich von 3,5 Prozent. Das ist immerhin fast doppelt so viel wie fremdvermietete Immobilien abwerfen. In Ausnahmefällen sind sogar bis zu sechs Prozent zu erzielen.
Bei Immobilien-Aktien lässt sich ein Einstieg auch mit vergleichsweise geringen Geldbeträgen bewerkstelligen und dadurch ein Klumpenrisiko, wie es regelmäßig bei Immobilien besteht, vermeiden. Schließlich sind Immobilien-Aktien börsentäglich zu verkaufen. Das investierte Geld ist also nicht langfristig gebunden.
Anleger sollten jedoch auch bei Beteiligungen an Immobilien-Bestandshaltern daran denken, dass hier ebenfalls ein allgemeines Aktienrisiko besteht. Korrigieren die Märkte, können sich dem auch Immobilien-Aktien in der Regel nicht entziehen. Daher gilt wie auch sonst: Nicht alles auf eine Karte setzen.
Thomas Buckard ist seit dem Jahr 2000 Gründungsmitglied der MPF AG. Als Vorstand ist er für die Kundenakquisition und -betreuung zuständig. Zuvor arbeitete der passionierte Bergsteiger im Private Banking der Deutsche Bank AG. https://www.mpf-ag.de
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Quelle: ntv.de
