Die Stimmung im Immobiliensektor in Deutschland könnte nicht besser sein. Seit Jahresanfang sind die Aktien noch stärker gestiegen als der Dax. Kann die Party 2018 weitergehen?

Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia setzt seinen rasanten Akquisitionskurs fort: Nach der Übernahme von Convert in Österreich will sich Vonovia auch den dortigen Wettbewerber Buwog einverleiben und dafür 5,2 Milliarden Euro bezahlen.

Vonovia nutzt das hervorragende Umfeld in der Eurozone, gerade in Deutschland, für das vor allem die Nullzinspolitik der EZB verantwortlich ist. Deren Anleihenkaufprogramm sorgt dafür, dass die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen trotz des jüngsten Anstiegs bei lediglich 0,4 Prozent liegen, weshalb Investoren ihr Geld weiter kräftig in Immobilien stecken. Das spiegelt der starke Anstieg der Immobilienpreise eindeutig wider.

Laut den Berechnungen des Finanzdienstleisters Dr. Klein lagen die Häuserpreise in München im dritten Quartal um 19,8 Prozent über dem Vorjahresniveau, Wohnungen waren um 12,5 Prozent teuer. In anderen Metropolen sieht die Lage ähnlich dramatisch aus. So kosteten Häuser in Frankfurt um 13,2 Prozent mehr, und Wohnungen um 18,1 Prozent. Zuletzt warnte die Deutsche Bundesbank vor dem kräftigen Anstieg der Immobilienpreise, zumal dieser längst von den Metropolen auf immer mehr kleine Städte und Gemeinden übergeschwappt ist.

Gute Rahmenbedingungen

"Zusätzlichen Rückenwind bekommt der Immobilienmarkt in Deutschland neben der Zinspolitik der EZB auch durch das starke Wirtschaftswachstum und die deutlich steigenden Löhne", sagt Klaus Bauknecht, Chef-Volkswirt der IKB Deutsche Industriebank. Daher boomt die Bauindustrie in dem Bereich. Wie der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie zuletzt mitteilte, meldeten die Betriebe für den Wohnungsbau für die ersten neun Monate ein Umsatzplus von 10,5 Prozent.

Zwar gebe es Engpassfaktoren wie zunehmende Baulandknappheiten und einen Mangel an Planungskapazitäten in den Kommunalverwaltungen, die den Wohnungsbau bremsen. Grundsätzlich sind die Rahmenbedingungen aber nach wie vor positiv: Die Bausparte profitiert weiterhin von den niedrigen Zinsen, der ausgesprochen guten Arbeitsmarktlage sowie von den Wanderungsbewegungen insbesondere in die Großstädte und somit einer weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum", so der Verband. Doch der Immobilienbau sollte schneller vorangehen. Obwohl die Preise weiter deutlich steigen, wird immer noch nicht genug investiert, was ein deutlicheres Handeln des Staates in Form von Direktinvestitionen benötigt. Dies gilt auch deshalb, weil steigende Mieten auf der einen und ansteigende Vermögenswerte auf der anderen Seite negative Verteilungseffekte mit sich bringen.

Immobilienaktien legen kräftig zu

Das prächtige Umfeld dürfte auch im kommenden Jahr anhalten, weil die weltweite Geldpolitik insgesamt expansiv bleiben dürfte. So erwarten die Analysten von Lyxor Research, dass die EZB und die Bank of Japan sich Zeit lassen werden, ihre geldpolitische Unterstützung zurückzufahren, solange der Aufschwung und die Inflation nicht eindeutig gesichert sind. Davon dürfte auch die Aktie von Vonovia profitieren, die außerdem durch die hauseigene Akquisitionspolitik gefragt ist. Seit Jahresanfang ist sie um mehr als ein Drittel auf neue Rekordhochs gestiegen und hat damit den Dax, der um knapp 15 Prozent zugelegt hat, klar abgehängt. Damit liegt der Börsenwert bei beachtlichen 20,1 Milliarden Euro. In den ersten drei Quartalen hat Vonovia die Mieteinnahmen um 8,1 Prozent auf 1,25 Milliarden Euro gesteigert. Der Konzern profitierte zudem von der deutlichen Aufwertung seines Immobilienvermögens. Der Wert war im Jahresverlauf um 14 Prozent auf 30,9 Milliarden Euro gestiegen. Auch als Basiswert für zahlreiche Produkte war Vonovia zuletzt sehr gefragt wie die zahlreichen Wertpapiere auf den Dax-Wert an den unterschiedlichen Börsen wie etwa gettex zeigen.

Damit hat sich das Vonovia-Papier noch besser als der Deutsche Immobilienaktienindex (Dimax) entwickelt, der gegenüber Ende 2016 um 23,2 Prozent geklettert ist und ebenfalls am Spitzenwert notiert. Das Barometer war 1989 vom Bankhaus Ellwanger & Geiger aufgelegt worden und enthält derzeit 53 Unternehmen mit einem Börsenwert von insgesamt 64,6 Milliarden Euro. Neben dem Dax-Konzern Vonovia sind dort vor allem die MDax-Firmen Deutsche Wohnen, LEG Immobilien, TAG Immobilien, Alstria Office REIT, Deutsche Euroshop und Grand City Property vertreten.

Nun stellen sich Anleger die Frage, ob die Rekordfahrt bei den deutschen Immobilienaktien weitergehen kann? Das dürfte vor allem von der EZB abhängen. Zwar wird sie ihr Anleihenkaufprogramm ab Januar 2018 auf 30 Milliarden Euro pro Monat halbieren. Das Programm soll mindestens bis September laufen. Allerdings könnte es weiterhin größer sein als die Nettoemission von Staatsanleihen der 19 Euro-Länder. Die Nettoemission wird errechnet, indem man von der Bruttoemission die Tilgung alter Anleihen abzieht.

Durch die massiven Käufe der EZB würde also der Anleihenbestand, der für institutionelle Investoren, wie Versicherer und Pensionsfonds, sowie für Privatanleger zur Verfügung steht, sinken. Gleichzeitig stützt die EZB die Anleihenkurse damit, was für Abwärtsdruck auf die Zinsen zur Folge hat. In dem Umfeld könnte nicht nur die Hausse bei den Immobilienpapieren weitergehen, sondern auch Vonovia als Marktführer seinen Akquisitionskurs weiter vorantreiben.