Intransparent, teuer und überflüssig: Kombimodelle aus Darlehens- und Bausparvertrag kommen bei Verbraucherschützern nicht gut weg. Dabei kann sich eine Bausparsofortfinanzierung im Einzelfall durchaus lohnen.

Für die Bausparkassen kommt es derzeit dick. Zwar entschied der Bundesgerichtshof vergangene Woche, dass sie Altverträge kündigen dürfen, wenn diese schon länger als zehn Jahre zugeteilt sind. Das Medienecho auf die Entscheidung war jedoch verheerend, es wurde als "falsch" und "verbraucherfeindlich" gegeißelt – genauso wie das Vorgehen der Bausparkassen selbst.

Als wäre das noch nicht genug, warnen die Verbraucherzentralen gerade eindringlich vor den bei Banken und Bausparkassen so beliebten Kombimodellen, bei denen Bankdarlehen mit einem neuen Bausparvertrag getilgt werden. Diese Verknüpfung, so heißt es, mache eine Umschuldung mitunter fast unmöglich – und sei für Verbraucher kaum zu durchschauen.

Die Tücken der Kombinierer

Die Kritik an den Kombimodellen ist nicht neu. Auch die FMH-Finanzberatung ist eigentlich kein großer Freund davon – unter anderem aus diesen Gründen:

• Bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen stellen wir immer wieder fest, dass diese bei Kombidarlehen wesentlich höher sind, als bei normalen Annuitätendarlehen.
• Die Transparenz der Produkte lässt zu wünschen übrig. Bausparkassen müssen und dürfen für die Zuteilung des Bauspardarlehens keinen festen Termin nennen – und operieren daher mit Hochrechnungen, für deren Eintreten es keine Garantien gibt. Nur vereinzelte Angebote schreiben den aktuellen Bankzins so lange fest, bis der (vereinbarungsgemäß besparte) Bausparvertrag zugeteilt ist.
• Nicht weit her ist es auch mit der viel gerühmten Flexibilität des Modells Bausparen: Die nämlich ist nur gegeben, wenn der Kunde mehr Geld zur Verfügung hat, als geplant und schneller tilgen will. Bei finanziellen Engpässen, die eine langsamere Tilgung erforderlich machen würden, ist mit einem Entgegenkommen der Kassen hingegen nicht zu rechnen.
• Kombimodelle lassen sich nur sehr schwer mit klassischen Annuitätendarlehen vergleichen. Die Zinsbindungsfristen fallen auseinander, die monatlichen Raten sind unterschiedlich hoch – und wie die Effektivzinsen bei Kombidarlehen zusammenkommen, ist selbst für Experten schwer zu durchschauen. Die neuen Regelungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie verschärfen das Problem noch.

Die andere Seite der Medaille

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass es genügend Fälle gibt, in denen Kunden mit den Bausparmodellen besser fahren als mit einem klassischen Annuitätendarlehen – bezogen auf die Gesamtkosten. Zuletzt belegte eine Vergleichsberechnung der FMH-Finanzberatung das für ein Darlehen von 260.000 Euro für den Erwerb eines Hauses im Wert von 400.000 Euro und einer Finanzierungsdauer von 20 Jahren.

Das Bausparmodell war nach 20 Jahren immerhin um 8750 Euro günstiger. Vorausgesetzt, die Vertragszuteilung des Bausparvertrages tritt in zehn Jahren so ein, wie es heute von der Bausparkasse unterstellt, aber eben nicht garantiert wird.

Schwierige Abwägung

Wie also finden Kunden heraus, welche Variante in ihrem Fall die bessere ist? Das ist nicht immer einfach –  erst recht, weil viele Banker selbst Kunden mit einem normalen Annuitätendarlehen (gute Angebote finden sich hier) den Abschluss eines Bausparvertrages andienen. Mit dem soll am Ende der Zinsbindung das Bankdarlehen abgelöst werden. Konkret bedeutet das, dass der Kunde nicht nur die monatliche Rate für Zins und Tilgung aufbringen, sondern auch noch einen Bausparvertrag besparen muss. Vorteilhaft ist das vor allem für den Banker, der eine Provision für den Abschluss des Bausparvertrags kassiert.  Würde der Kunde im genannten Fall seine Zinsfestschreibung von den üblichen 10 auf 15 oder 20 Jahre ausdehnen und die Tilgungsrate entsprechend erhöhen, statt zusätzlich in einen Bausparvertrag einzuzahlen, wäre er damit flexibler – und insgesamt besser beraten.

Fazit: Wer dem Angebot seiner Bank nicht traut oder nicht mehr durchblickt, welches vorliegende Angebot nun besser ist, sollte die Folgen verschiedener Modelle akribisch durchrechnen lassen. Das kostet bei der FMH-Finanzberatung zwar eine kleine Gebühr – kann im Ergebnis aber Tausende Euros sparen.

Hier können Sie Ihre Baufinanzierung individuell berechnen lassen.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.