Wie es mit Euro und Euro-Zone weitergeht weiß nach dem griechischen Referendum so genau. Wie sich die Hypothekenzinsen entwickeln werden, ist hingegen absehbar. Kluge Hausbesitzer sollten zeitnah reagieren.

In den vergangenen Jahren waren Krisen gut für die deutschen Hypothekenzinsen. Je größer die Unsicherheit auf dem Markt, desto wichtiger wurde das Thema Sicherheit bei der Geldanlage. Und je mehr Geld (sicher) angelegt wurde, desto tiefer sank der Zinssatz für Baugeld.

Ob die Zuspitzung der Griechenland-Krise deutschen Bauherren ebenfalls nützt, ist allerdings zweifelhaft: Jeder kluge Großinvestor wird erst einmal abwarten, ob und wie sich die Eurostaaten aus der Krise herausstrampeln. Daher werden die Anlagerenditen auf absehbare Zeit eher steigen statt weiter zu sinken.

Wenn jedoch die Anlagerenditen steigen, ziehen über kurz oder lang auch die Hypothekenzinsen an. Immobilienbesitzer mit einer laufenden Finanzierung tun daher gut daran, sich zeitnah um ein Forward-Darlehen zu bemühen. Mit einer solchen Anschlussfinanzierung sichern sich Hausbesitzer die Zinsen von heute auch für die Zukunft. Zwar lassen sich die Banken diesen Service mit einem gewissen Zinsaufschlag vergüten – je langer im Voraus die Zinsen festgeschrieben werden, desto höher ist auch der Aufpreis. Noch aber lohnt sich dieses Geschäft: Viele Bauherren haben vor sieben oder acht Jahren noch zu 4,5 bis 5,5 Prozent finanziert. Sie könnten sich nun (trotz des Aufschlags) deutlich günstigere Konditionen sichern – und die echte Zinsersparnis in eine höhere Tilgung investieren.

Schneller schuldenfrei

Nicht nur die Lage an den Finanzmärkten - auch der Wert der Immobilie beeinflusst den Zinssatz eines Hypothekendarlehens. Es lohnt sich daher in jedem Fall, die Forward-Finanzierung mit einer neuen Bank zu planen. Der Grund: Der alte Anbieter könnte auf eine neue Wertermittlung verzichten und die vermutliche Wertsteigerung bei der Zinskalkulation außer Acht lassen. Auch die Kosten, die bei einem Bankwechsel aufgrund der erforderlichen Grundschuldabtretung anfallen, sind vertretbar. Welche Auslagen auf Sie zukommen, können sie schnell und einfach mit unserem Rechner zu Notar- und Grundbuchkosten ermitteln.

Wie sich das auswirkt, zeigt das folgende Beispiel.

Ein Kunde hat vor acht Jahren für sein Haus 250.000 Euro bezahlt. Heute könnte er ohne weiteres mit einem Objektwert von 275.000 Euro rechnen. Das entspricht nur einer jährlichen Wertsteigerung von 1,5 Prozent - in Spitzenlagen wäre sogar eine jährliche Steigerung von durchschnittlich bis zu fünf Prozent möglich. Das entspräche einem Hauspreis von 350.000 Euro. Wir kalkulieren in unserem Beispiel allerdings konservativ und legen die niedrigere Steigerungsrate zugrunde.

Unser Käufer hat sein Darlehen über 200.000 mit 5,5 Prozent Sollzins plus zwei Prozent Tilgung finanziert. Die monatliche Rate belief sich auf 1.250 Euro.

Am Ende der Zinsbindung im Juli 2017 liegt die Restschuld des Kunden bei 146.800 Euro. Das sind etwa 54 Prozent des neu kalkulierten Objektpreises von 275.000 Euro. In Kombination mit einer rechtzeitig abgeschlossenen Anschlussfinanzierung schwinden die Schulden nun immer schneller. Eine Ratenerhöhung von gerade einmal 100 Euro bewirkt, dass der Kunde – nach aktuellem Stand – sein Darlehen innerhalb von weiteren zehn Jahren komplett tilgen kann. Der Zinssatz liegt in diesem Szenario bei effektiv 2,03 Prozent und ist zehn Jahre lang festgeschrieben.

Ergebnis: Während der Kunden in den ersten zehn Jahren nur rund 50.000 Euro tilgen konnte, hat er in den zehn Jahren darauf etwa 150.000 Euro Schulden abgebaut. Ermöglicht haben das der höhere Objektwert sowie die aktuellen niedrigen Zinsen inklusive eines kleinen Forward-Aufschlags.

Keine Chance ohne Risiko

Aktuell sind Zinsen von 1,6 Prozent bis 1,8 Prozent für zehn Jahre fest möglich. Kunden, die 24 Monate vor Auslaufen der Ursprungsfinanzierung ein Forward-Darlehen abschließen, zahlen darauf einen Aufschlag von etwa 0,4 Prozent.

Das Risiko, das sie dabei eingehen: Wenn die Zinsen nicht – wie erwartet – steigen, sondern für die kommenden beiden Jahre auf dem aktuellen Niveau verharren, zahlen sie im Lauf der Jahre bei unserem obigen Beispiel von knapp 150.00 Euro etwa 3600 Euro zu viel. Sinken die Zinsen in dieser Zeitspanne um 0,4 Prozent, verlieren sie sogar 7200 Euro.

Dennoch raten wir in der aktuellen Situation zum Abschluss eines Forward-Darlehens. Die aktuelle Entwicklung in Griechenland ist zwar keine Garantie für steigende Zinsen. Sie erhöht aber die Wahrscheinlichkeit, dass die Sätze anziehen. Gleiches gilt für die Interventionen der Europäischen Zentralbank (EZB): Deren Anleihen-Kaufprogramm wird Auswirkung auf die Inflationsrate haben und dürfte damit wohl auch zu langfristig steigenden Zinsen führen. Wer sich die derzeit noch günstigen Zinsen – bei mehr als überschaubaren Risiken – sichern will, sollte daher keine Zeit verlieren.