Offene Immobilienfonds sind vor allem für kleinere Anleger gedacht, die so die Möglichkeit haben, an einer vermeintlich wertbeständigen Geldanlage teilzuhaben. Mit den Turbulenzen der Finanzkrise 2008 wurde die Branche erschüttert, als vor allem institutionelle Anleger massenhaft Kapital abzogen. Doch neue Regeln geben Hoffnung.

Von Immobilien versprechen sich Anleger Sicherheit und Stabilität. Doch nicht jeder verfügt über ausreichend Mittel für eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus. Offene Immobilienfonds (OIF) bieten hier die Möglichkeit für kleines Geld in Immobilien zu investieren.

Doch mit der Finanzkrise 2008 begannen die Schwierigkeiten für die bis dahin vor allem bei sicherheitsorientierten Anlegern beliebten Fonds. Weil vor allem Großanleger massiv Geld abzogen, welches sie zuvor in den Immobilienportfolios geparkt hatten, gerieten einige der ansonsten solide wirtschaftenden Fonds in Schwierigkeiten.

Als Konsequenz daraus befinden sich zehn Fonds in Auflösung, darunter so namhafte Branchenriesen wie der CS Euroreal und der SEB Immoinvest. Anleger erhalten hier ihr Geld in Tranchen zurück. Betroffene Anleger sollten laut Finanztest auf der Hut vor Drittfirmen sein, die anbieten die Fondsanteile zu übernehmen. Zum einem überprüft die Depotbank diese Firmen nicht auf Seriosität, zum anderen liegen die Angebote meist unter Wert. Wer schnell an sein Geld will, sollte besser seine Anteile über die Börse verkaufen oder doch besser die Zahlungen der Fondsgesellschaft abwarten. Ein Verkauf von Büro- und Gewerbeimmobilien – in welche die OIF vorwiegend investieren - gestaltet sich dabei naturgemäß schwieriger als der Verkauf von Aktien oder Anleihen.

Und dennoch, Offene Immobilienfonds sind nach wie vor eine solide Anlage und als Depotbeimischung geeignet, urteilt Finanztest. Die zehn Fonds, in die private Anleger weiterhin investieren können, haben in den letzten fünf Jahren durchschnittliche Renditen zwischen 2,2 und 3,6 Prozent erwirtschaftet. Dass diese insgesamt hinter den Erwartungen der Anleger zurückblieben, liegt vor allem daran, dass die Fonds einen Teil der eingesammelten Gelder am Zinsmarkt anlegen müssen, um Anleger auszahlen zu können. Bei dem derzeitigen Zinsniveau sinkt damit der Ertrag deutlich.

Eigentlich ein sicheres und stabiles Produkt   

Spitzenreiter bei der Rendite ist laut Finanztest der Grundbesitz Europa. Er erzielte über fünf Jahre eine Rendite von 3,6 Prozent p.a. vor Kosten. Der zweitplatzierte Fonds, der Deka-ImmobilienGlobal, erwirtschaftete im selben Zeitraum 3.5 Prozent Rendite p.a.. Beide Fonds halten auch mangels attraktiver Objekte bis zu einem Drittel ihres ihnen anvertrauten Vermögens in liquiden Mitteln.

Damit die Fonds den Spagat schaffen, eine eigentlich langfristige Geldanlage in Immobilien kurzfristig verfügbar zu halten, gelten seit Beginn diesen Jahres neue Regeln. So können Anleger pro Kalenderhalbjahr nur noch Anteile im Wert von 30.000 Euro ohne weiteres täglich zurückgeben. Anleger, die Anteile mit einem höheren Wert als der Freibetrag zurückgeben möchten, müssen 12 Monate vorher kündigen. Wurden die Anteile erst in diesem Jahr erworben, müssen Anteile über 30.000 Euro mindestens zwei Jahre gehalten worden sein, ehe sie verkauft werden dürfen.

Darüber hinaus plant die Bundesregierung, den Handel mit Anteilen Offener Immobilienfonds noch stärker zu regulieren. So soll der Freibetrag gänzlich entfallen, Anteile sollen nur noch einmal jährlich nach 12-monatiger Kündigungsfrist und vorheriger Haltedauer von 24 Monaten verkauft werden können. Die Vorschrift soll allerdings nur für nach dem 21. Juli 2013 neu gekaufte Anteile gelten.

Ziel der Neuregelungen ist es, die OIF wieder zu einem sicheren und stabilen Produkt vor allem auch für kleine Anleger werden zu lassen. Grundsätzlich wird der Immobilienmarkt von Experten als stabil eingeschätzt und Offene Immobilienfonds auch wieder verstärkt nachgefragt.

Doch Verbraucherschützer warnen davor mögliche Risiken zu ignorieren, denn dadurch dass die Fonds vor allem in Gewerbeimmobilien investieren, sind sie auch konjunkturabhängig. Grundsätzlich sollten deshalb OIF nur als Depotbeimischungen genutzt werden und das auch nur auf lange Sicht. Ist genügend Anlagekapital vorhanden, sollte dies am besten  auf verschiedene Fonds des Segments verteilt werden.