Gottfried Urban: Sicher wie Aktien, riskant wie Beton
Auf dem deutschen Immobilienmarkt wird es allmählich eng. Die Kombination aus extrem niedrigen Zinsen und Inflationsangst hat verstärkt Käufer auf den Plan gerufen und die Preise in gefragten Lagen erheblich steigen lassen. Doch trübt sich die Konjunktur ein oder steigen die Realzinsen für Anleihen, könnte das "Betongold" für manchen Investor zur bleischweren Last werden.
Nach Schätzungen des Immobilienverbands Deutschland(IVD) ist der Umsatz mit Häusern, Wohnungen und Gewerbeobjekten im vergangenenJahr um gut 13 Prozent auf über 165 Milliarden Euro gestiegen. Eigentumswohnungenin guten Lagen der Top-Standorte München, Hamburg und Stuttgart sind heute biszu 60 Prozent teurer als noch vor drei Jahren.
Die Mieten haben mit dieser Entwicklung nicht Schrittgehalten. Die Mietrenditen sind auf Rekordtief. In München verzinst sich derKaufpreis für Wohnung in guter Lage nur noch mit drei Prozent oder weniger.Noch kann sich die Investition wegen der niedrigen Finanzierungskosten trotzdemrechnen. Bei einem derzeit durchaus marktgerechten Hypothekenzins deutlich unterdrei Prozent übersteigen die Mieteinnahmen zumindest die Kreditkosten und verzinsenden Eigenkapitalanteil.
Diese Situation dürfte noch eine Weile anhalten.Probleme treten dann allerdings auf, wenn der Darlehenszins steigt. Spätestensbei der Anschlussfinanzierung – in der Regel nach zehn Jahren – stellt sich dieFrage, ob die Rechnung noch aufgeht.
Ob die Immobilie dann alternativ zu einemattraktiven Preis veräußert werden kann, hängt auch davon ab, ob die Wirtschaftzu diesem Zeitpunkt gut läuft und das Objekt auch (energie-)technisch dem Standder Zeit entspricht. Außerdem könnte der erwartete Bevölkerungsrückgangaufgrund niedriger Geburten- und Zuzugsraten den Wohnungsmarkt belasten.
Aktien sind als Sachwertinvestment undInflationsschutz attraktiver. Die Anteile deutscher Unternehmen sind günstigbewertet. Die großen börsennotierten Gesellschaften sind international breitaufgestellt. Die Unternehmensgewinne liegen im Schnitt bei etwa zehn Prozentder Börsenbewertung. Etwas mehr als die Hälfte des Gewinns verbleibt in derRegel in den Unternehmen und erhöht damit ihren Substanzwert. Dieausgeschüttete Dividende bringt den Aktionären durchschnittlich vier ProzentRendite. Zum Vergleich: Zehnjährige Bundesanleihen rentieren mit knapp1,5 Prozent pro Jahr, vermietete Wohnimmobilien mit durchschnittlich dreiProzent.
Ob man in zehn Jahren mit Aktien oder mitWohnimmobilien besser schlafen kann, wird sich zeigen. Qualität und Lage sindbei Immobilien entscheidend. Für Qualitätsaktien sprechen die günstigeBewertung und die weltweit gute Nachfrageentwicklung, die über Jahre hinausdurch die wachsende Bevölkerung in den Schwellenländern gesichert erscheint.
Der Autor Gottfried Urban ist bankunabhängiger Vermögensverwalter bei Neue Vermögen und einer der Experten des Internetportals Vermögensprofis.de.
Quelle: n-tv.de
