Selbst steigende Zinsen können die weltweiten Immobilienpreise bislang nicht erschüttern. Sogar viele Mitglieder der US-Notenbank sind für den Häusermarkt noch optimistisch gestimmt. Die Situation weckt böse Erinnerungen.

Selbst die berühmtesten Bondmanager sind sich über die Zinsentwicklung uneins: Während Bill Gross zuletzt sagte, dass der jahrzehntelange Bullenmarkt bei einem Anstieg der Zinsen für zehnjährige US-Staatsanleihen auf 2,6 Prozent zu Ende sei und ein Bärenmarkt beginnen würde, ist der Anleihen-"König" Jeff Gundlach der Überzeugung, die Marke liege eher bei drei Prozent.

"Die letzte Linie im Sand sind drei Prozent für die Zehnjährige", sagt Gundlach. "Das wird das Ende des Bullenmarkts aus charttechnischer Sicht markieren." Ein Bärenmarkt bedeutet mittel- und längerfristig sinkende Anleihenkurse, also steigende Zinsen. Der Unterschied von 0,4 Prozentpunkten klingt vielleicht in vielen Ohren nicht viel, aber die Differenz bei derart niedrigen Zinsen ist enorm - insbesondere für die Immobilienkäufer. Denn bei sehr hohen Immobilienpreisen nimmt bei steigenden Zinsen auch die Zinsbelastung für die Käufer stark zu. Und das dürfte nicht nur den wichtigen Immobiliensektor, sondern die gesamte US-Wirtschaft deutlich belasten.

Rekordpreise bleiben in Reichweite

Die Immobilienpreise sind zwar zuletzt etwas gesunken. Mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 360.900 Dollar liegen sie aber immer noch in der Nähe des Rekordhochs, was einem Anstieg um satte 39 Prozent gegenüber Ende 2011 entspricht. Zudem liegen die Preise deutlich über dem ehemaligen Rekordhoch von Anfang 2007. Die Warnzeichen sind da, auch wenn zahlreiche Fed-Mitglieder trotz Rekordpreisen Optimismus versprühen. Allein die simplen Fakten zum Immobilienmarkt sind alarmierend.

Denn verantwortlich für den Immobilienboom sind vor allem die sehr niedrigen Zinsen und nicht etwa deutlich gestiegene Löhne. Letztere sind seit Ende 2011 um lediglich zwölf Prozent geklettert. Daher sind Häuser in den USA unerschwinglich wie selten zuvor. Der durchschnittliche Häuserpreis liegt beim 6,4fachen des durchschnittlichen Einkommens eines Haushaltes. Im Blasenjahr 2007 war es das 6,1fache. Historisch gesehen lag dieses "Multiple" früher aber bei lediglich zwei bis drei. "Zuletzt ist der Anteil der Amerikaner, die im eigenen Haus wohnen, mit 63,5 Prozent in die Nähe des Rekordtiefs gesunken", ergänzt Jochen Stanzl, Chef-Marktanalyst bei CMC Markets. Damit entfernt sich der Wert immer weiter vom ehemaligen Rekord von 69,2 Prozent von Ende 2004.

Blasen in China und Australien

Das Problem ist, dass die Zinsen nicht nur in den USA, sondern auch in vielen anderen Ländern der Welt besonders niedrig sind. Das bedeutet, auch dort steigen die ohnehin schon hohen Immobilienpreise weiter. Wie stark, zeigten zuletzt die Meldungen aus China. Die Preise neuer Häuser stiegen im Dezember in den größten 70 Städten Chinas um 12,4 Prozent. In Schanghai schossen sie sogar um 26,5 Prozent und in Peking um 25,9 Prozent nach oben. Auch hier waren die Preise in den vergangenen Jahren bereits rasant geklettert. Der Anteil der Hypothekenkredite stieg zuletzt auf 71 Prozent der neuen Kredite, im Jahr 2014 waren es lediglich 23 Prozent. Der Rückgang des Renminbi gegenüber dem Dollar treibt Anleger zusätzlich in Immobilien. Und die Blase könnte noch größer werden, zumal die Schulden der privaten Verbraucher erst bei 40,5 Prozent der jährlichen Wirtschaftsleistung liegen und die Konsumenten ihre Schulden daher weiter erhöhen können. Zum Vergleich: Dieser Wert liegt bei US-Verbrauchern bei 80 Prozent.

Kaum ein Land hat von dem jahrelangen wirtschaftlichen Aufschwung in China so sehr profitiert wie Australien. Die umfangreichen Rohstoffexporte ins Reich der Mitte, waren eine sprichwörtliche Goldmine. Zudem floss zusehends mehr Geld von chinesischen Käufern in den australischen Immobilienmarkt. Laut der Researchfirma SQM Research ist der Häusermarkt um 22 Prozent überbewertet. Lediglich im Jahr 2003 wäre der Wert mit 25 Prozent noch höher gewesen. SQM hat in den Metropolen Melbourne und Sydney eine Überbewertung von 40 Prozent ausgerechnet. So belaufen sich die Preise in Sydney auf das 12,2fache des Haushaltseinkommens, in Melbourne auf das 9,7fache. Üblicherweise zeigen Werte von drei bis vier an, dass die Immobilien eines Landes noch einigermaßen erschwinglich sind.

Zeit für einen Trendwechsel?

Für Immobilienanleger stellt sich nun die Frage, ob ein Platzen der Immobilienblase - insbesondere in China - auch hierzulande für eine Korrektur der Preise sorgen kann. Das Risiko nimmt nach den deutlichen Immobilienpreis- und Zinsanstiegen jedenfalls zu. Wer sich daher lieber auf die andere Zinsseite stellen will und von den gestiegenen Zinsen profitieren will, kann dies über verschiedene Fremdwährungsanleihen wahrnehmen, allerdings ist hier immer das Währungsrisiko zu beachten.

Eine Alternative sind Festzinsanleihen, die auch noch von steigenden Zinsen profitieren können, so wie die Festzinsanleihe Plus (WKN: A2BN96). Bei dieser 3,5jährigen Anleihe erhalten Anleger jedes Jahr einen fixen Zinskupon von 1,2 Prozent unabhängig von der Zinsentwicklung. Das ist aus heutiger Sicht eine ansprechende Verzinsung. Darüberhinaus können Anleger mittelfristig von einem Zinsanstieg profitieren, sollte der 12-Monats-Euribor am Feststellungstag kurz vor Laufzeitende über 1,2 Prozent notieren. In diesem Fall erhalten Anleger noch eine Bonus-Zinszahlung in Höhe von 1,2 Prozent. Das lindert den Schmerz über einen möglichen Preisrückgang am Immobilienmarkt, sollten die Zinsen zulegen.